Konfidensielt
Investeringsunderlaget er tilgangsbeskyttet.
Tast koden du har mottatt.
Feil kode
Heidr AS · Bregneveien 2–8, Kjeller
Investeringsunderlaget er tilgangsbeskyttet.
Tast koden du har mottatt.
Bregneveien 2, 4, 6 og 8 samt tilgrensende tomt i Lillestrøm. En sammensatt næringseiendom med dagligvare som anker, 25 løpende leieforhold, identifisert ledighet og en langsiktig planprosess på Kjeller.
Leieboken pr. 02.08.2026 er kontrollert mot Kjeller Bil AS' reviderte regnskap for 2021–2025, konto for konto. Inntektssiden er korrigert for én post som ikke er eierinntekt, og supplert med én som manglet.
| Areal og struktur | Verdi | Grunnlag |
|---|---|---|
| Tomteareal | ca. 13 657 m² | 2022-takst · gnr./bnr. 29/977 og 29/1026 |
| Bygningsareal | ca. 5 400 m² BTA | 2022-takst · byggeår oppgitt 1958 og 1962 |
| Kontrahert areal | 4 117 m² | Leiebok pr. 02.08.2026 · 25 leieforhold |
| Ledig areal | 885 m² | 645 m² priset + 240 m² upriset |
| Selgers prisforventning | 240 mill. | For eiendommene, gjeldfritt |
Bregneveien 2, 4, 6 og 8 samt den tilgrensende tomten skilles ut i et rendyrket eiendoms-AS. Endelig fisjonskart og arealprotokoll er et tidlig transaksjonsvilkår.
Ved et avkastningskrav på 6,0 % lukkes gapet av eksisterende ledighet og ledig parkering. Begge er identifisert, priset av selger og helt uavhengige av reguleringsprosessen.
| Hva som kreves | NOK |
|---|---|
| NOI som gir 240 mill. ved 6,0 % | 14 400 000 |
| NOI etter utleie av 645 m² | 13 896 950 |
| Gjenstående | 503 050 |
Det gjenstående beløpet tilsvarer 65 % av den ledige parkeringen, eller 58 av 90 plasser. Ikke priset inn: 240 m² upriset areal, en felleskostnadsavstemming på inntil 0,9 mill., 36 m² som frigjøres når selger flytter ut, og utviklingsmuligheten.
Snødeponiet er en ren gjennomstrømning og tas ut. Parkeringsinntekten er reell og løpende, og tas inn. Nettoeffekten er positiv.
| Post | NOK | Kilde |
|---|---|---|
| Selgers oppgitte årsleie | 13 565 779 | Leieoversikt 02.08.2026 |
| − Snødeponi | −456 000 | Konto 3643 mot 6614 |
| = Kontraktsleie eiendom | 13 109 779 | Leiebok, 25 leieforhold |
| + Parkering, faktisk 2025 | +1 012 726 | Konto 3626 |
| Løpende inntektsgrunnlag | 14 122 505 | Netto +556 726 |
Parkeringsinntekten er verifisert over fem år og er stigende: 360' i 2021, 473' i 2023, 614' i 2024 og 1 013' i 2025. De 90 ledige plassene kommer i tillegg til dette.
Normalisert eierkost er 1,890 mill. eller 13,4 % — ikke en antatt prosentsats. 2025-regnskapet inneholder i tillegg 4,038 mill. i eier- og prosessrelaterte honorarer som ikke videreføres i et rendyrket eiendomsselskap.
| Snødeponi | Inntekt 3643 | Kostnad 6614 | Netto |
|---|---|---|---|
| 2023 | 444 000 | 444 000 | 0 |
| 2024 | 456 000 | 456 000 | 0 |
| 2025 | 468 000 | 468 000 | 0 |
Leieoversikten presiserer at snødeponiet «fordeles f.kost alle utleide p-plasser». Beløpet krediteres leietakerne og gir ingen margin til eier.
Felleskostnader er behandlet som gjennomstrømning. I 2025 var FK-inntekten eks. snødeponi 2,651 mill., mot identifiserbare FK-kostnader på ca. 1,7 mill. Differansen på ca. 0,9 mill. må avstemmes kontraktsvis — den er enten ytterligere inntekt eller en avregningsforpliktelse.
Bredt sammensatt brukermiljø: dagligvare, bilrelatert virksomhet, byggevare, apotek, servering, tjenesteyting og bolig. Norgesgruppen står for 36,8 % av eiendomsleien.
| Største leieforhold | m² | Årsleie | kr/m² | Utløp |
|---|---|---|---|---|
| Norgesgruppen Øst (Kiwi) | 1 500 | 4 826 904 | 3 218 | 01.02.2030 |
| Bildusjen | 300 | 1 187 568 | 3 959 | 06.02.2036 |
| Tools | 300 | 1 120 464 | 3 735 | 01.03.2028 |
| Würth Norge | 487 | 950 712 | 1 952 | 31.12.2030 |
| Riis Montasje | 222 | 786 000 | 3 541 | 01.06.2031 |
| Vitus Apotek | 120 | 464 100 | 3 868 | 01.10.2031 |
| Øvrige 19 leieforhold | 1 188 | 3 774 031 | — | 2027–2031 |
| Sum kontraktsleie eiendom | 4 117 | 13 109 779 | 3 184 | WAULT 4,1 år |
Snødeponi holdt utenfor. Kjeller Bil AS disponerer selv 36 m² uten leie; arealet frigjøres ved salg. To mindre leieforhold mangler arealoppgave i selgers oversikt.
Tilgjengelig materiale dokumenterer investeringer, men er ikke en teknisk eller miljømessig due diligence. 2022-rapporten er en nivå 1-verdivurdering uten areal- eller tilstandskontroll, og taket ble ikke besiktiget.
Tomten er ført i regnskapet som «Statoil-tomt» med 3,1 mill. i balanseført verdi, og benyttes i dag som snødeponi. En tomt med bensinstasjonshistorikk krever miljøfase 1 med tankdokumentasjon før den kan legges til grunn for utvikling eller salg.
Dette er også den delen av eiendommen som er mest aktuell for tilbygg. Rekkefølgen bør derfor være miljøundersøkelse først, volumstudie deretter.
Kommunens planprogram omtaler PFAS og annen historisk forurensning ved Kjeller flyplass. Dette er et områdeforhold og ikke dokumentasjon på forurensning på eiendommen — men det gjør at enhver kjøper vil stille spørsmålet i første møte.
Leietakertilpasning av 645 m² er anslått til ca. 3,2 mill. og upriset areal på 240 m² til ca. 1,2 mill. Rehabilitering av eldre takflate og øvrig teknisk etterslep er ikke kvantifisert, og er den vesentligste åpne posten i caset.
Lillestrøm kommune har startet kommunedelplan for Kjeller flyplassområde. Planprogram ble sendt på høring 08.04.2026. Endelig avgrensning, formål og utnyttelse er ikke besluttet.
Et illustrativt tilbygg på ca. 5 000 m² BRA er beregnet som residualverdi: stabilisert verdi minus byggekostnad minus utviklerfortjeneste. Det er residualen som eventuelt kan legges til dagens verdi — ikke bruttotallet.
Illustrativ volumstudie — ikke målfast, regulert eller prosjektert. Volumet er lagt i det østre parkeringsområdet; erstatningsparkering er ikke innarbeidet.
| Scenario | Byggekost | Leie | Yield | Residual |
|---|---|---|---|---|
| A Enkelt nærings-/lagerbygg | 25 000 | 2 500 | 6,25 % | +20,8 |
| B Kombinert lager og kontor | 32 000 | 3 000 | 6,00 % | +21,3 |
| C Kontor/handel som illustrert | 40 000 | 3 400 | 5,75 % | +11,8 |
Byggekost i kr/m² BTA, leie i kr/m²/år, residual i mill. NOK. Eierkost 12 %, utviklerfortjeneste 15 % av byggekostnad. Beregnet før finansiering, ledighet, leietakertilpasning, infrastruktur og planrisiko.
Bygget i volumstudien er en firetasjes konstruksjon med gjennomgående vindusfasade. Ved 40 000 kr/m² i byggekostnad er break-even ca. 3 390 kr/m² i leie. En leieantakelse på 2 500 kr/m² kombinert med den standarden gir en negativ residual, og er derfor ikke lagt til grunn.
Ved interesse utdypes materialet gjennom befaring, carve-out-oppstilling, miljøfase 1, kontraktsvis felleskostnadsavstemming og en strukturert transaksjonsdialog.
